جوابیه معاونت برنامه ریزی شهرداری تهران به یک خبر

 

بر خلاف کشور‌های توسعه یافته که عوارض نوسازی سهم زیادی از منابع درآمدی مدیریت شهری آن‌ها را تشکیل می‌دهد (گا‌ها ۳۰ تا ۴۰ درصد) در ایران فقط چیزی در حدود ۲ تا ۳ درصد از بودجه شهرداری‌ها را تامین می‌کند و همین امر سبب شده شهرداری‌ها در کلانشهر‌های ایران که از این درآمد پایدار محروم بوده اند طی چند دهه اخیر برای تامین بودجه خود به سمت روش‌های غیر علمی دیگری نظیر تراکم فروشی بروند که این امر به دلیل بارگذاری بیش از حد ظرفیت در کلانشهر‌ها سبب بروز مسائل و مشکلات دیگری نظیر افزایش ترافیک و آسیب‌های اجتماعی و ... شده است. از سوی دیگر در کلانشهر‌های ما تناسب چندانی میان عوارض دریافتی از شمال و جنوب شهر در ارتباط با ارزش ملک و همینطور خدمات و مزایایی که از آن بهره‌مند می‌شوند وجود ندارد. به عنوان نمونه در دفترچه قیمت منطقه‌ای، اختلاف قیمت گران‌ترین نقطة تهران تنها حدود سه برابر مناطق جنوبی شهر است در حالی که در واقعیت این نسبت بسیار بیشتر است و نیز عدد مطلق اختلاف آن بسیار قابل توجه است.

از همین رو، لازم است تا اخذ عوارض نوسازی به گونه‌ای ساماندهی شود که مناطق شمالی شهر تهران که سرانه بسیار مطلوبتری در خصوص بهره مندی از مزایا و خدمات شهری دارند (گا‌ها تا ۶ برابر بیشتر از مناطق جنوبی شهر از خدمات شهری بهره‌مند هستند)، میزان به مراتب بیشتری نسبت به ساکنان مناطق کم برخوردار جنوبی پرداخت نمایند و سپس با توزیع عادلانه این درآمد‌ها بتوان از نابرابری میان دو قطب شهر کاست. این در حالی است که در حال حاضر، تفاوت مبلغ عوارض سالانه بین مناطق جنوبی و شمالی شهر بسیار ناچیز است و این اختلاف به ازای یک سال، رقم ناچیزی در حد ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان است. به نحوی که برای مثال، برخی مناطق جنوبی تهران مبلغ ۳۰۰ هزار تومان و مناطق شمالی شهر که به مراتب از خدمات شهری بهتری برخوردار هستند مبلغ ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار تومان را به عنوان عوارض سالانه پرداخت می‌کنند که این اختلاف اندک چند صد هزار تومانی هیچ نسبت معقول و عادلانه‌ای با میزان اختلاف برخورداری شمال و جنوب شهر از خدمات شهری ندارد؛ لذا لازم است که اولا به جای دفترچه سازمان امور مالیاتی، دفترچه قیمت مبنا در شهرداری ملاک عمل قرار گیرد و محاسبه عوارض بر اساس آن منظور گردد تا بتوان اختلاف واقعی میان شمال و جنوب شهر را لحاظ نمود. همچنین لازم است میزان عوارض، درصدی از ارزش واقعی ملک باشد. در این صورت اختلاف بین عوارض سالیانه پرداختی مناطق شمال و جنوب شهر که در حال حاضر بسیار اندک و در حد ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان است، عادلانه‌تر و واقعی‌تر خواهد شد، زیرا نسبتی از ارزش واقعی ملک خواهد شد و هر چه ارزش ملک بیشتر باشد عوارض آن نیز به صورت واقعی افزایش می‌یابد.

ثانیا لازم است ساز وکار‌هایی تشویقی و تنبیهی برای اخذ عوارض به صورت مرتب (سالانه یا فصلی) اجرا نمود. مثلا ایجاد امکان بهره‌مندی از تخفیف در عوارض روزانه طرح ترافیک در کل سال یا تعداد روز مشخص برای پرداخت‌کنندگان؛ و یا رایزنی مدیریتی با ادارات ذکر شده در ماده ۱۲ قانون عمران و نوسازی (نظیر ادارات برق و گاز و غیره) جهت ملزم کردن افراد به پرداخت عوارض خود به صورت منظم؛ و یا حتی رایزنی مدیریتی با بانک‌ها برای منوط کردن پرداخت وام و انجام برخی خدمات بانکی به پرداخت و تسویه کامل عوارض نوسازی.

اجرای این پیشنهاد علاوه بر عادلانه کردن عوارض، سبب می‌شود جریان گردش سرمایه نیز از ساخت و ساز‌های با نگاه سرمایه‌ای در شمال شهر، تا حدودی به سمت ساخت و ساز‌های با نگاه مصرفی در مناطق مرکزی و جنوبی شهر هدایت شود که این موضوع، می‌تواند به حل مسئله بافت‌های فرسوده و ناپایدار در مناطق مرکزی و جنوبی شهر کمک کند.

توضیح آنکه حسب مطالعات و آمار ثبت شده، در حال حاضر چندصد هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران وجود دارد که بسیاری از آن‌ها مربوط به واحد‌های بالای صد متر در مناطق شمالی شهر است که مشخص است طی سال‌های قبل، با نگاه سرمایه گذاری (و نه مصرفی) ساخته شده اند و هنوز به بازار عرضه نشده اند. این حجم از انباشت خانه‌های خالی در تهران، بیانگر عدم تعریف ساز و کار مناسب برای هدایت جریان سرمایه به سمت مسکن مصرفی (و نه مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای) است به نحوی که متاسفانه تعداد خانه‌های خالی در شهر تهران تقریباً ۱۰ برابر شهری نظیر لندن (با جمعیت تقریبا مساوی با تهران) است. در صورت اجرای این پیشنهاد، سرمایه گذاران عرصه ساخت و ساز، کمتر به سمت ساخت چنین واحد‌هایی در سال‌های آتی در مقیاس کلان خواهند رفت، زیرا می‌دانند که از این به بعد، عوارض سالیانه واحد‌های خالی آنها، واقعی‌تر خواهد شد و به جای رقم اندک ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار تومانی، درصدی از ارزش واقعی خانه‌های خالی خود را بایستی به صورت عوارض پرداخت نمایند که این درصد در مناطق شمالی شهر، در مقیاس کلان، رقم قابل توجهی خواهد شد؛ لذا سرمایه گذاران کلان قاعدتاً ترجیح می‌دهند سرمایه خود را به جای آنکه در مناطقی مصروف کنند که طی سال‌های بعد مشمول عوارض قابل توجهی شود، به سمت مناطقی ببرند که عوارض چندانی بر آن‌ها تحمیل ننماید و بدیهی است که در این صورت، بخشی از جریان سرمایه که طی چند دهه اخیر متمرکز بر مناطق شمالی شهر بوده، به سمت مناطق مرکزی و جنوبی شهر هدایت می‌شود؛ به این ترتیب، شاهد رونق ساخت و ساز در این مناطق کم برخوردار و به تبع آن، نوسازی بافت‌های فرسوده مرکزی و جنوبی شهر خواهیم بود.

رقم حاصل از اجرای قانون فوق (در وضعیت فعلی که ارزش املاک به صورت غیر واقعی و مطابق با دفترچه سازمان امور مالیاتی محاسبه می‌شود) برای کل شهر تهران در سال گذشته، حدود ۱۴۰۰ میلیارد تومان بوده است (یعنی فقط حدود ۳ درصد از بودجه شهرداری). اما در صورت واقعی شدن مبنای محاسبه، به ازای یک درصد از ارزش واقعی املاک، حدود ۲۷ هزار میلیارد تومان ایجاد درآمد می‌شود. البته باتوجه به شرایط فعلی اقتصادی جامعه، برای شروع می‌توان درصدی پایین‌تر از ۱ درصد را اجرا نمود. برای مثال می‌توان به جای آنکه عوارض سالیانه، ۱ درصد از ارزش ملک تعیین شود، معادل با مثلا سه دهم یا چهار دهم درصد از ارزش ملک تعیین شود تا شرایط معیشتی و اقتصادی جاری در جامعه را هم منظور نمود. اما حتی در آن صورت نیز درآمد قابل توجهی در مقایسه با وضعیت فعلی حاصل می‌شود؛ مثلا اگر چهار دهم درصد را ملاک قرار دهیم بیش از ۱۰ هزار میلیارد تومان حاصل خواهد شد که معادل با حدود ۲۰ درصد از بودجه شهرداری تهران است و با این رقم می‌توان بخش قابل توجهی از نابرابری‌های شمال و جنوب تهران را کاست. در هر صورت، همین که عوارض به جای آنکه مبالغ ناچیز ریالی باشد به مبلغی معادل با درصدی از ارزش واقعی ملک تبدیل شود قدمی است در راستای واقعی سازی عوارض و کاهش فاصله شمال و جنوب شهر و دست آورد‌های دیگری نظیر کمک به هدایت جریان سرمایه از مناطق شمالی شهر و ساخت و ساز‌های سرمایه‌ای به سمت مناطق مرکزی و جنوبی شهر و ساخت و ساز‌های مصرفی.